מה לבדוק לפני שקונים דירה ?

ברור לכל שרכישת דירה היא אחד מהצעדים החשובים והמהותיים שלנו בחיים. טוב אז אחרי שבדקנו את האפשרויות השונות השתכנענו סוף כל סוף לרכוש דירה מקבלן מסוים. מדובר בסכומי עתק, היד מעט רועדת ברגע החתימה על ההסכם והחשש מביצוע טעויות אינו מניח לנו. קחו בחשבון שרכישת דירה מקבלן, כאשר הדירה היא רק על הנייר ובעצם טרם נבנתה היא צעד מסוכן במידת מה שדורש מתן תשומת רבה ומחייב בדיקות שאין לוותר עליהן.

אז על מה עלינו לתת את הדעת כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן ?

ראשית אפתח ואומר כי טרם הרכישה ובמהלך הרכישה חשוב שתהיו מלווים בעו"ד שאתם בחרתם ואשר מתמחה בנושא. לא מאמר זה ולא עצות כאלו ואחרות שתקבלו מאחרים, אינם באים להחליף את ייצוגו של עורך הדין מטעמכם.
ראשית ראוי שתבדקו אם הקבלן או היזם רשומים כקבלן רשום ברשם הקבלנים. בררו על הקבלן דרך האינטרנט, דרך רוכשי דירות ממנו בעבר ונסו להבין אם מדובר בקבלן אמין ויציב מבחינה פיננסית.

בקשו מעו"ד מטעמכם שיבדוק את המצב המשפטי הן של הקרקע עליה נבנה הבניין והן של הדירה הספציפית אותה בכוונתכם לרכוש. בקשו לראות נסח טאבו בו תוכלו לראות את הבעלויות על הקרקע, את הערות האזהרה על הדירות וכן את השעבודים ו/או העיקולים על הקרקע או הדירות במידה וקיימים.

בדקו אם קיים היתר בניה כחוק מהועדה המקומית לתכנון ובניה. ישנם לא מעט קבלנים שמתחילים במכירת הדירות עוד טרם קבלת ההיתר וכדאי שתדירו רגליכם מפרויקטים אלו. כדאי גם שתבדקו בעירייה מה מתוכנן להיבנות בסביבת המבנה. היכן מתכננת העירייה שטחים ירוקים? היכן יבנו גני ילדים ובתי ספר? האם יבנה בית כנסת, מועדון נוער ועוד.

בהגיעכם לשלב הסיכום מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים או כל מסמך אחר שלא בנוכחות עו"ד. דעו שכל מסמך עלול להיחשב כהסכם לכל דבר וענין ויחייב אתכם גם אם תתחרטו.

חשוב שתבדקו מה כולל מחיר הדירה והאם הוא סופי. לא מעט קבלנים מפתיעים את לקוחותיהם עם תוספות תשלום שלא נלקחו בחשבון כמו חיבורים לרשת המים והחשמל, הוצאות תקורה (כלליות) נוספות לקבלן תשלומים משפטיים נוספים ועוד.
זכרו שהעו"ד עורך ההסכם עם הקבלן והאחראי על רישום דירתכם ברשם המקרקעין הינו עורך הדין של הקבלן ואינו מייצג אתכם.

בדקו היטב באילו מקרים רשאי הקבלן לאחר במסירת הדירה מעבר לתקופה המוקנית לו בחוק. חשבו האם הפיצוי הכספי שמציע הקבלן לשלם לכם על כל יום איחור במסירה תואם לערכי השכירויות באותו אזור ולגודל הדירה אותה רכשתם.

בדקו את המפרט הטכני שמציע הקבלן ואת מחירי השינויים (זיכויים וחיובים) אותם תדרשו לשלם במידה ותחליטו לבצע שינויים במפרט המקורי או בתוכניות המקוריות.

בדקו אילו בטחונות מציע לכם הקבלן כנגד התשלומים שתשלמו מיום חתימת ההסכם ועד יום מסירת הדירה ועמדו על כך שהם יהיו תואמים את האמור ב"חוק מכר דירות". הערבות המומלצת ביותר הינה ערבות בנקאית. הדרך הטובה ביותר האפשרית כיום, להבטחת ההשקעה ברכישת דירה, היא קבלת ערבות בנקאית.

במעמד מסירת הדירה ולפני קבלת מפתח ראוי שתבדקו באמצעות מומחים את טיב הבנייה , את עמידתו של הקבלן בתקנים המחייבים ובהתאם ערכו גם את רשימת הליקויים בפרוטוקול המסירה. בדקו גם את מצבו של הבניין עצמו ולא רק של הדירה שרכשתם.

כתבה זו אינה מכסה את כל הבדיקות שראוי לבצע טרם רכישת דירה מקבלן ובמהלך הרכישה אלא מציגה מס' נושאים מרכזיים חשובים שחובה לתת עליהם את הדעת. לפיכך, מומלץ להיעזר בשירותיהם של מומחים, כל אחד בתחומו בבואכם לבצע את עסקת חייכם.

שיתוף